西安的房价还能涨回来吗？

　　9月底，关于房地产，又出利好了。可惜，房灾当头，楼顶不断有人跳下，岂是几个白馒头就能救活的？

　　就在前几天，刚刚有人从西安李家村的某达公寓跳下，当场血溅奥迪。据说刚 34 岁，正是年富力强，却走了绝路，是由于债务，而这债务中的一大部分，与房子有关。

　　然而，2016年年底，一个湖北人空降到了西安，还带来了他在浙江经营已久的一帮炒房团。随之而来的，是西安街头没有了烟头，有了政务大厅，房价也开始蹭蹭涨。

　　此人在长安三年，本地的房价翻了至少三个跟头。在二环内外，你以前 5000 元买的房，在 2019 年可以卖到 1.5 万；你曾经在曲江 8000 元买的房，到了 2019 年，可以卖到 2~3 万左右。

　　即便你生活在乡下，祖辈三代确实没有涉及过城里的房产，你照样受到了影响。房灾之下，多数行业都在萎靡，经济下行，物价飙涨，既然你生活在这里，又怎么可能独善其身？

　　就比如今年夏天，旱灾、酷热再加上经济下摆，一根黄瓜都要卖你七块钱，你还感觉这场房灾与你无关？

　　当然了，说的极端点，除非你一直住在深山老林里，吃野果喝山泉，耐得住寂寞，坚决不下山，那确实祸害不到你。

　　全球的房地产市场，是有固定的经济周期的。工业以来 200 多年的历史表明，一个完整的房地产周期，大概是 18年左右，你也可以理解为 20 年一个轮回。

　　房地产周期，是指一个国家房地产经济水平起伏波动、循环的经济现象，表现为房地产业在经济运行过程中交替出现扩张与收缩两大阶段，按照复苏—繁荣—衰退—萧条四大规律，进行循环往复的运行。‌每个阶段，至少需要 5 年。

　　这一现象不仅在中国存在，而且在全球范围内，没有人能躲得过去。大到美国，小到日本，现在轮到我们，都没逃过。

　　1978-2009年，以美国主导的扩展性货币政策，导致房价泡沫的形成，最终在白宫实施紧缩性货币政策后破裂，持续崩溃到2009年，基本到达底部。

　　2010 年之后，多数国家又陆续迎来了新一轮的房地产热潮，到了 2020 年，因很多不确定因素（口罩、战争等等）发生后出现了下跌的趋势。

　　以西安为例，众所周知，在2016 年之前，西安的房价一直比较平稳，以一种大家觉察不到的速度缓慢增长。

　　然而，2016 年年底，一个湖北人空降到了西安，还带来了他在浙江经营已久的一帮炒房团。随之而来的，是西安街头没有了烟头，有了政务大厅，有了房价也开始蹭蹭涨。

　　自 2017 年开始，西安的房地产开发量激增，浙江炒房团玩命撒钱，非常活跃，市场投机需求，已经远远高于自住需求。

　　2017 年 7 月的时候，我在北京见到了一个来自西安的二代，他告诉我说：赶快去买浐灞的房，马上就要大涨了！

　　鉴于此人一直说话不靠谱，我没有搭理他的建议。结果，肉眼可见的，到了 2018年，浐灞的房子，从无人问津，涨到了你高攀不起。

　　但是，大火越压越旺盛，投机热情继续旺盛，自住需求者基本退出市场。等到曲江的房价普遍涨到 3 万的时候，大多数刚需望房兴叹，实际上已经是有价无市。

　　没有新韭菜的西安房市，新增投资数量下降，销售难度加大，新房交易量下降，二手空置率增加，市场出现悲观情绪，大多人开始持币观望。

　　那个湖北人在长安三年，本地的房价翻了至少三个跟头。在二环内外，你以前 5000 元买的房，在 2019 年可以卖到 1.5 万；你以前在曲江 8000 元买的房，到了 2019 年，可以卖到 2~3 万左右。

　　西安的这一轮暴涨，自 2017年开始，到2023 年开跌，为期 6 年，其中还有一年（2022 年）是横盘，确实没有超出地产周期的魔咒。

　　2024 年开始，西安房市哀鸿遍野，房价急剧下降，炒家慌忙跑路抛售，房价进一步急跌。现在你去曲江看看，之前 3 万的房子，现在只要你 2 万，但大家仍然在观望。

　　大量投机者被套牢，血本无归，房地产相关业的失业人数激增。房价和租金持续下降，交易量锐减，急于出手的人不断降价，冤大头接盘侠仍然不够。

　　眼下的西安房市，正处在萧条期。在很多外围因素（外贸、世界局势、大量失业）的叠加影响下，已经成了房灾，很多承担了高杠杆的人难以支持，唯有以命相搏。

　　前面我们说了，从上一次萧条到下一次繁荣，至少需要 5 年时间。保守预计，2029 年，西安房市才有缓过来的可能——前提是经济复苏，大家又可以赚到钱。